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恒大地产过冬术解码

发布时间:2021-01-07 11:38:37 阅读: 来源:防腐剂厂家

从IPO失败曝出100亿元资金缺口,到倒闭流言缠身,再到上半年销售面积荣登非上市地产公司销售第一名、全国地产公司前三名,囊中储备80亿元现金,恒大地产在过去一年中大变现金,成功上演了一幕地产商过冬术。

恒大庆功

几天前,恒大地产在广州举行了恒大酒店的开业仪式。开业仪式上国际明星、投行人士云集,这一隆重的仪式被解读为是恒大地产的庆功宴。

恒大地产上半年的业绩配得上一个隆重的庆功宴。根据恒大地产公布的官方销售数据,恒大地产上半年销售额约有127亿元,销售面积238万平米。

根据克而瑞(中国)信息技术有限公司与中国房地产测评中心发布的2009年上半年中国房地产企业销售面积排名,恒大地产的销售面积位居全国房地产公司前三名、销售额位居前六名。据了解,根据统计,上半年全国销售额超过百亿元的房地产公司只有7家,包括万科、保利、中海、绿城、富力几家大型上市领头羊企业,恒大是其中唯一一家非上市公司。而且根据克而瑞统计,恒大地产也是上半年非上市地产公司销售额和销售面积的第一名。

恒大地产集团董事会主席许家印介绍,截至6月30日,恒大账面目前有现金余额48亿元,已销售未回款金额33亿元。也就是说,公司合计现金将达到81亿元,资产负债率也下降为71%。

许家印介绍,目前公司取得住宅预售证面积543万平方米,下半年计划新增预售证面积478万平方米。按照下半年销售计划,恒大计划再实现180亿元销售额,使全年销售额达到300亿元。其中今年三季度将力争实现销售100亿元。这意味着销售回款将保证公司资金充裕。

度过两个寒冬

对任何一家企业来说,这显然都是一个值得庆贺的成绩;而对一家一度深陷倒闭传言的企业来说,这一成绩意味着更多的愉悦。众所周知,就在去年3月份,恒大还被认为是一家资金饥渴的地产公司。

根据恒大地产2008年3月份的上市招股书,恒大曾拟发售20亿股新股,集资额介于117亿-156亿港元。但突如其来的金融危机和房地产调整,让恒大上市进程在3月份中止。

100亿元的资金缺口如何补足?这成为地产寒冬中对恒大地产的严峻考验,也在当时银行严格控制贷款、上市融资无门的情况下,看起来是一个几乎无法完成的命题。正因为如此,市场一直有种揣测:恒大地产或许会成为这个地产寒冬中倒下的第一头大象。

资料显示,当时恒大土地储备是4500万平方米,开工面积是900万平方米,全国有32个楼盘的工地在建。以5天一层楼的建设速度计算,恒大遭遇的现金困难显而易见,也无怪乎外界会揣测恒大将倒下。

许家印也直言,公司发展的确是遇到了“毋庸讳言的不可想象的困难”。他告诉记者,对恒大来说,实际上是要度过两个“寒冬”:上市工作的暂停带来困难,这是恒大要面临的第一个寒冬;第二个寒冬才是和其他房地产企业一样面对的经济危机冲击。

从去年3月到10月,是恒大地产最艰难的半年时间。为度过两个寒冬,许家印断然采取措施。第一个措施是私募融资。为此,许家印多次辗转香港、美国,经过从3月到6月的4个月时间的游说,恒大实现了增资扩股:香港富豪郑裕彤、科威特投资局等新股东以及美林、德意志银行等第二次投资恒大的股东共向恒大注入了6亿美金。

“这在经济危机背景下,是不可思议的成就。说明股东还是看好恒大地产。”许家印说。正是这6亿美元的再次融资,让恒大地产坚持到了2008年的国庆。在2008年的黄金周,恒大地产一举实现了50亿元的销售额,并且此后销售额一路走高,直到上半年一举实现127亿的销售。

眼下,恒大地产手握80亿现金,在短短一年中,已经从100亿的资金需求企业变成了有余力继续出手拿地的稳健公司,将寒冬甩在了身后。

还有底牌

市场对恒大地产能够脱困还是显得有些难以置信:即使去年6月份的6亿美元私募成功也被解读为是最后的挣扎之举。但实际上,恒大的危急恐怕远没有外界想象得严重。

许家印直言,恒大地产即使在外界看起来最困难的时候也距离倒下还很远。实际上,许家印手中,一直有张没有打出的底牌。在这次庆功宴上,许家印公布了这张底牌。

那就是,2008年资金紧缺的时候,恒大地产手中有280万平方米的地产已经取得了预售许可证,但因为没有达到公司制定的精品现房、实景园林开盘标准,因此一直没有出售。

许家印告诉记者,在困难关头的确面临着卖地、卖期房的选择。而据了解,恒大该部分房产楼面地价成本不到500元、定价空间灵活。“如果选择对这280万平米预售房产进行低价预售,恒大资金紧缺问题可以很快解决。”许家印说。

但许家印最终没有打出这张底牌。在他看来,出卖土地类似“卖儿卖女”,而卖期房这一“卖工地”的销售策略同样会砸了恒大精品战略的品牌。实际上,恒大地产自广州恒大御景半岛项目后就开始推行现房、实景园林交房标准的精品战略,许家印视这一标准为恒大区别于其他地产商的根本品牌标志之一。

许家印的坚持获得了回报:恒大地产的精品战略在2008年国庆时实现了逆市热销,全国回款50多亿。在私募的6亿美元行将断炊之时,恒大地产迎来了源头活水:销售回款。

许家印认为这对恒大地产具有决定意义。他告诉记者,在此之前恒大只有3个楼盘在售,而33个楼盘在建;在此之后恒大形势变为21个楼盘销售,回款形势彻底改变。

下半年开工提速

恒大迎来了收获期。许家印认为,除去市场转暖等环境因素,恒大精品楼盘的性价比因素是逆市热销的重要原因。

销售情况显示,恒大楼盘在区域市场的确显示出了竞争力。

据克而瑞广州公司人士介绍,在该公司的监测中,上半年恒大地产全国共有12个城市的22个楼盘在售,其中6个项目进入全国单盘销售面积前20名。在其布局重镇华南市场上,恒大半年一举揽得近55亿元,广东三个大盘的成交量一直在同区域处于领先地位。

有关的销售额统计显示,恒大地产今年1-2月份卖了12亿,3月份卖了20多亿,4-6月份卖了100多亿。许家印透露,“基于这样的情况,下半年安排180亿销售、第三季度计划排了100亿。”他透露,恒大今年还将有8个新开盘项目。

与此同时,恒大地产加速了项目开发。据透露,恒大年底前将实现新开工面积500万平方米,使年底在建工程面积达到1500万平方米,实现新取得预售证面积478万平方米,年底实现土地储备5000万平方米左右。这意味着恒大将在年底前将再度有所扩张。

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