恒大地产过冬术解码

从IPO失败曝出100亿元资金缺口，到倒闭流言缠身，再到上半年销售面积荣登非上市地产公司销售第一名、全国地产公司前三名，囊中储备80亿元现金，恒大地产在过去一年中大变现金，成功上演了一幕地产商过冬术。

恒大庆功

几天前，恒大地产在广州举行了恒大酒店的开业仪式。开业仪式上国际明星、投行人士云集，这一隆重的仪式被解读为是恒大地产的庆功宴。

恒大地产上半年的业绩配得上一个隆重的庆功宴。根据恒大地产公布的官方销售数据，恒大地产上半年销售额约有127亿元，销售面积238万平米。

根据克而瑞(中国)信息技术有限公司与中国房地产测评中心发布的2009年上半年中国房地产企业销售面积排名，恒大地产的销售面积位居全国房地产公司前三名、销售额位居前六名。据了解，根据统计，上半年全国销售额超过百亿元的房地产公司只有7家，包括万科、保利、中海、绿城、富力几家大型上市领头羊企业，恒大是其中唯一一家非上市公司。而且根据克而瑞统计，恒大地产也是上半年非上市地产公司销售额和销售面积的第一名。

恒大地产集团董事会主席许家印介绍，截至6月30日，恒大账面目前有现金余额48亿元，已销售未回款金额33亿元。也就是说，公司合计现金将达到81亿元，资产负债率也下降为71%。

许家印介绍，目前公司取得住宅预售证面积543万平方米，下半年计划新增预售证面积478万平方米。按照下半年销售计划，恒大计划再实现180亿元销售额，使全年销售额达到300亿元。其中今年三季度将力争实现销售100亿元。这意味着销售回款将保证公司资金充裕。

度过两个寒冬

对任何一家企业来说，这显然都是一个值得庆贺的成绩；而对一家一度深陷倒闭传言的企业来说，这一成绩意味着更多的愉悦。众所周知，就在去年3月份，恒大还被认为是一家资金饥渴的地产公司。

根据恒大地产2008年3月份的上市招股书，恒大曾拟发售20亿股新股，集资额介于117亿-156亿港元。但突如其来的金融危机和房地产调整，让恒大上市进程在3月份中止。

100亿元的资金缺口如何补足？这成为地产寒冬中对恒大地产的严峻考验，也在当时银行严格控制贷款、上市融资无门的情况下，看起来是一个几乎无法完成的命题。正因为如此，市场一直有种揣测：恒大地产或许会成为这个地产寒冬中倒下的第一头大象。

资料显示，当时恒大土地储备是4500万平方米，开工面积是900万平方米，全国有32个楼盘的工地在建。以5天一层楼的建设速度计算，恒大遭遇的现金困难显而易见，也无怪乎外界会揣测恒大将倒下。

许家印也直言，公司发展的确是遇到了“毋庸讳言的不可想象的困难”。他告诉记者，对恒大来说，实际上是要度过两个“寒冬”：上市工作的暂停带来困难，这是恒大要面临的第一个寒冬；第二个寒冬才是和其他房地产企业一样面对的经济危机冲击。

从去年3月到10月，是恒大地产最艰难的半年时间。为度过两个寒冬，许家印断然采取措施。第一个措施是私募融资。为此，许家印多次辗转香港、美国，经过从3月到6月的4个月时间的游说，恒大实现了增资扩股：香港富豪郑裕彤、科威特投资局等新股东以及美林、德意志银行等第二次投资恒大的股东共向恒大注入了6亿美金。

“这在经济危机背景下，是不可思议的成就。说明股东还是看好恒大地产。”许家印说。正是这6亿美元的再次融资，让恒大地产坚持到了2008年的国庆。在2008年的黄金周，恒大地产一举实现了50亿元的销售额，并且此后销售额一路走高，直到上半年一举实现127亿的销售。

眼下，恒大地产手握80亿现金，在短短一年中，已经从100亿的资金需求企业变成了有余力继续出手拿地的稳健公司，将寒冬甩在了身后。

还有底牌

市场对恒大地产能够脱困还是显得有些难以置信：即使去年6月份的6亿美元私募成功也被解读为是最后的挣扎之举。但实际上，恒大的危急恐怕远没有外界想象得严重。

许家印直言，恒大地产即使在外界看起来最困难的时候也距离倒下还很远。实际上，许家印手中，一直有张没有打出的底牌。在这次庆功宴上，许家印公布了这张底牌。

那就是，2008年资金紧缺的时候，恒大地产手中有280万平方米的地产已经取得了预售许可证，但因为没有达到公司制定的精品现房、实景园林开盘标准，因此一直没有出售。

许家印告诉记者，在困难关头的确面临着卖地、卖期房的选择。而据了解，恒大该部分房产楼面地价成本不到500元、定价空间灵活。“如果选择对这280万平米预售房产进行低价预售，恒大资金紧缺问题可以很快解决。”许家印说。

但许家印最终没有打出这张底牌。在他看来，出卖土地类似“卖儿卖女”，而卖期房这一“卖工地”的销售策略同样会砸了恒大精品战略的品牌。实际上，恒大地产自广州恒大御景半岛项目后就开始推行现房、实景园林交房标准的精品战略，许家印视这一标准为恒大区别于其他地产商的根本品牌标志之一。

许家印的坚持获得了回报：恒大地产的精品战略在2008年国庆时实现了逆市热销，全国回款50多亿。在私募的6亿美元行将断炊之时，恒大地产迎来了源头活水：销售回款。

许家印认为这对恒大地产具有决定意义。他告诉记者，在此之前恒大只有3个楼盘在售，而33个楼盘在建；在此之后恒大形势变为21个楼盘销售，回款形势彻底改变。

下半年开工提速

恒大迎来了收获期。许家印认为，除去市场转暖等环境因素，恒大精品楼盘的性价比因素是逆市热销的重要原因。

销售情况显示，恒大楼盘在区域市场的确显示出了竞争力。

据克而瑞广州公司人士介绍,在该公司的监测中,上半年恒大地产全国共有12个城市的22个楼盘在售,其中6个项目进入全国单盘销售面积前20名。在其布局重镇华南市场上,恒大半年一举揽得近55亿元,广东三个大盘的成交量一直在同区域处于领先地位。

有关的销售额统计显示，恒大地产今年1-2月份卖了12亿，3月份卖了20多亿，4-6月份卖了100多亿。许家印透露，“基于这样的情况，下半年安排180亿销售、第三季度计划排了100亿。”他透露，恒大今年还将有8个新开盘项目。

与此同时，恒大地产加速了项目开发。据透露，恒大年底前将实现新开工面积500万平方米，使年底在建工程面积达到1500万平方米，实现新取得预售证面积478万平方米，年底实现土地储备5000万平方米左右。这意味着恒大将在年底前将再度有所扩张。

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