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中国高楼热背后的城市经济学

发布时间:2021-02-01 16:21:46 阅读: 来源:防腐剂厂家

中国高楼热背后的城市经济学

城市为中国当代经济表象交答卷,北京拿出国贸、上海拿出陆家嘴、深圳拿出福田。最新的高楼纪录有望在2014年刷新——深圳平安国际金融大厦646米。  最新的消息是,长沙还在论证世界第一高楼——早年生产空调和空气净化器的远大集团雄心勃勃地要在这里建设一幢838米的高楼。他们计划用7个月时间完成包括地基、生产、安装以及装修的全过程。  这种模块化建设并非天方夜谭,今年年初,远大在湖南湘阴花了15天“搭”了一座30层的酒店,速度实在太快了。  在中国还没有“又快又紧张”地大规模建设CBD时,这种集群高楼所显现的弊病就被国外诸多建筑专家论证过。  然而,高楼也在为城市做着不可或缺的贡献,在城市拥挤不堪之时,高楼至少为城市人提供了更多的生存空间。  有时候,高楼甚至也成了城市化的标志之一,大城市需要更多的高楼来彰显它的魅力,高楼巨大的经济吸附力,也让城市的产业得到更充分的发展。  集群化造高楼的成功总是各有理由,最为常见的是聚集经济能量。一条贸易链上的公司在同一个办公区域,不用大费周折地跑路见面,甚至在金融手续上都能有完备的软硬件设施,这是大都市产出高效率途径之一。  而集群化造高楼的失败却总是摔倒在同一个地方——高估自己的经济能量。比如“倒霉”的鄂尔多斯,靠着煤、炭、气生意发家暴富,然后就规划了一座比上海陆家嘴还大的CBD高楼群。不过这已成为过眼云烟,现在这个装满野心和梦想的高楼地块以被称为“死城”而终结。  鄂尔多斯的经验成为中国高楼燥热下的B面场景,但并不是这股热潮的终结。2008年发生全球金融危机,其后的投资,让地方造楼热成为拉动GDP的另一方式。  大广场和大高楼都是最为显眼的展示标志。除了拉动经济,高楼具备的地标和城市名片功能成为让人们记住一座城市最简单的方法——前有“大裤衩”,后有“大秋裤”。  但造型别致的大楼在飙高的同时,是否能顺利招商满员?易居中国分析指出,写字楼入住率降到80%、70%,就算不太景气的状态——这个现象曾发生在2010年的上海环球金融中心。  高楼需要经济的支持,也产生经济效益。城市用更多的高楼组成CBD,前期的投资期望收回成本——上海要成为全球金融中心,北京的脚步紧随其后。  但经济学家谢国忠却“屡次”不看好陆家嘴——除非上海建立自由市场,废除IPO审批制度,改为备案制。伦敦金融城市长安司棣也在提醒上海,“为什么有超过80%的中国对欧洲投资落地到英国?原因之一是,在伦敦有足够的中国银行分行,所以投资相对比较容易……如果上海也做到这样,那么吸引过来的海外金融机构的数量会大幅上升”。  这正是经济体制变轨时期安抚高楼燥热的最好配方——开放的更加自由的经济体系和政务环境。而这些,都是除了楼层飙高之外中国内地不少城市欠缺的部分。  北京国贸:老牌CBD拼高下的区域成本  财富城  1984年7月,对外经贸部下的中国对外经贸咨询公司和马来西亚郭氏兄弟公司在北京签订了《合资经营中国国际贸易中心协议书》,并于1985年2月注册成立,是经国务院批准成立的大型中外合资企业。  而从1984年四季度开始,我国经济出现了固定资产投资规模过大,消费基金增长过猛,国家结存外汇下降等问题,国贸正是在这样的大背景下诞生的。  诞生之初,国贸就定位于国际高标准,开创了国内综合性高档服务业的先河,成为“城中之城”。即使在今天的北京CBD,国贸大厦1座、中国大饭店以及二国贸大厦2座,也都是极具代表性的工程。  “在国贸工作,比在北大毕业更有面子。在CBD置业,不是花钱,而是赚钱。”早些年就有了这样的说法。  在国贸的建筑群中,1座,2座以及国贸大厦的主体都是写字楼,而写字楼则体现出一个城市的财富流向,写字楼地理描摹的是城市的财富坐标系。  这座初期的北京高层建筑,也在国际化的背景下租售异常火爆。1985年就进入中国的英特尔,前两年一直蜗居在民族饭店的客房内办公,两年后,才等到北京第一栋写字楼国际大厦空出来的房间。这种供需不平衡的现象大约持续了10年才得以缓和。  在这片高楼中,最经常碰到的是着黑色正装的职员,以及那些不同肤色操着不同语言的外国人。他们可能是来自南半球某著名贸易公司的驻华代表,也可能是全球500强公司的区域总裁。  无论来自哪里,这座写字楼里的人打一通电话,敲打几下键盘,很可能表明已经有相当可观金额的订单完成了。财富在这些看似低调却可能有着巨大影响力的人手中不停交易。  2003年11月1日,世界银行中国代表处正式入驻北京CBD。当时,据世界银行中国代表处首席代表特别助理樊英女士介绍,世行入驻CBD主要考虑了CBD区域A级写字楼的品质和区域特性。  而此前,他们的办公地点在北京富华大厦。那一年,正值CBD明确提出国际金融产业定位之际,于是跨国公司聚集的国贸中心成了最合适的选择。  国贸写字楼在不断地吸引世界顶尖的公司,咨询机构,金融机构等进驻,而其配套的酒店、公寓、购物商城、停车场都成为吸引的资本。  这种背景被认为是朝阳CBD成功的重要缘由。但在朝阳CBD崛起的过程中,政府的角色同样重要——正是北京市政府在规划、修路、政策扶持、完善配套等方面强有力的助推,朝阳区CBD才得以抓住中国加入WTO之后大量外资企业进驻北京的机会,迅速成长。到了2009年,朝阳区CBD的土地已经开发完八成,东扩的计划提上日程。  回到1993年,国务院正式批复的《北京城市总体规划》提出,“开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。  直到2000年,北京CBD才开始大规模建设,经过十几年的建设发展,如今已经成为中国最具影响力的商务中心区。  如今的CBD已经形成了总部经济,这里聚集了世界500强企业超过170家,占全市65%以上,壳牌、丰田、三星等跨国公司地区总部超过50家,占全市60%以上,成为北京市落实总部经济政策的试点区。  与总部经济相配套的,少不了世界级的金融机构。渣打银行、德意志银行以及全球最大的纳斯达克和纽约证券交易所等都聚集在CBD,成为北京金融机构最多、种类最全的区域。  有人曾总结:“国贸十字路口的对阵,很有些味道可品。心脏国贸是中外合作的产物,招商局大厦属于官办资本,建外SOHO属于当今名头最响的民营企业家……这种空间资源分配结果,实际上显示着中国社会的财富分布现状。”  事实上,何种性质资本或许根本不重要,知识、信息、资本云集在这里就是财富。而作为CBD核心的国贸,也成为聚集世界500强及税收最多的楼宇。  高成本  “楼越建越高,品牌越来越高端,租金越来越贵”,土生土长的北京人会这样描述印象中的国贸——而这句话的言外之意  近30年历史,坐拥长安街,其建筑群写字楼、商城、酒店、展厅构成独特的商圈,并由此为核心带动了北京CBD的诞生和发展——它就是北京国贸。  从某种意义上说,国贸虽然身处北京,但并不北京,因为他很早就已打破长安街60米限高的控规,如今已经直冲330米。  北京的楼越建越高,第一高楼被刷新的频率也越来越快,其侧面暗示了区域经济发展的轨迹。国贸不仅见证着一栋栋高楼拔地而起的速度,同样也见证了其间北京经济的发展,从这个角度上讲,国贸又很北京。  1990年8月国贸一期正式开业,成为中国对外开放的重要窗口。当时的中国,像这样集酒店、写字楼、高档商业和餐饮于一体的经营模式并不多见。  时光不停地给国贸加上年轮,如今的国贸已经成为名副其实的“高端”的代名词,在这里创造财富,会聚人才,但也不可避免地遭遇高速增长带来的问题。是——这样的高消费难免会提高整个北京的消费水平。  那些昂贵的品牌大部分都集中在国贸商城一层精品区域。国贸商城的前身是国贸商场,1990年开业,当时在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式。1997年在国贸商场基础上投入4000万美元改造扩建,于2000年5月全新亮相,并更名为“国贸商城”。  1999年,路易·威登在国贸商城开设了继王府饭店之后北京第二家皮具专卖店,成为入驻国贸的第一家奢侈品品牌。  之后几年,珠宝品牌梵克雅宝、时装品牌CHLOE等相继进入国贸商场。路易威登的总经理曾表示:“在北京发展,最大的难题在于开店选址,选择一个顶级消费场所。奢侈品牌选址要求环境优雅,面积足够宽敞;而最重要的是‘邻居’,若干大牌能够聚在一起,以产生‘集聚效应’,吸引高端客源。CBD这个环境的确令我们很满意,它聚集了北京最‘优雅’的消费者。”  用优雅来形容精品区的消费者最为恰当。每一家店面都很宽敞明亮,淡雅的音乐。一名中年外籍男士仔细打量着一件西装,其认真程度绝不亚于文物学家拿着放大镜辨别珍宝。  与时尚品牌区的音乐劲爆人际穿梭相比,这里偏于安静。顾客的流量和频率可能不大,但对店主来说,这些客人的单次消费能力才是最重要的。  某品牌店销售人员透露,“月流水30万元在这些世界名牌店铺已算不得经营出众,像国贸的LV月流水大约在300万元人民币左右。”  在国贸商城负责销售及品牌规划的副总经理黄兴龄的记忆中,1998年进入国贸工作时,看到作为高档购物中心的国贸商城,“竟然连一家真正的国际品牌都没有。”  而改造后的商城共容纳的国际一线品牌数量翻了几倍。除此之外,更多非大众流行但却很精致高端的奢侈品牌开始进入商城。  2011年年初中国国际贸易中心股份有限公司对外透露,国贸商城购物广场平均租金高达54.81美元/平方米/月,但平均出租率却高达98.69%。  除了品牌奢侈,国贸写字楼的租金也同样奢侈。  有媒体称2010年国贸三期写字楼的租金报价为10元-15元/天/平方米,远远高于同区域其他写字楼租金价格,为京城最贵。而戴德梁行监测的数据显示,2010年开始北京CBD写字楼的租金在燕莎、中关村等其他甲级写字楼中都名列前茅。  8月31日发布的中国国贸半年报显示,公司上半年实现净利润比去年同期增增长215.19%,其中物业出租及管理毛利率比上年同期增长8.98%酒店经营比上年同期增长17.93%。  最贵的还有国贸停车费。  由于国贸是2001年北京扶持的10家自主调节停车收费标准单位之一,因此长期以来国贸的停车费是北京最高的。地上车位10元/小时。  直到2010年实施新的收费制度以后,停车费才下降2元。  拥堵病  卡尔维诺在《看不见的城市》中写道:“城市不会泄露自己的过去,只会把它像手纹一样藏起来,它被写在街巷的角落、窗格的护栏、楼梯的扶手、避雷的天线和旗杆上……”  以国贸CBD作比,其经济发展的历史不仅被写在一幢幢摩天办公大楼上,写在高昂的消费上,更写在了它拥堵的交通中。中央商务区这个华丽时尚的外表下暗藏着高速发展导致的某种失衡。  有关国贸交通的介绍是这样的:地处北京东长安街延长线与东三环路交界处,毗邻使馆区,距首都机场只有45分钟车程。地铁国贸站与各线地铁相通,多条公共汽车线路从门前通过,地理位置优越,交通十分快捷。  遗憾的是,这样的优越和快捷却让很多人望而却步。  “高峰点儿谁都不愿意去那地儿,太堵了。”这成了北京出租车师傅们的共识。  北京是一个永远不缺堵车的城市,这一点在CBD表现得尤为突出。每次电视里讲述北京堵车,镜头总是更多地给国贸附近四通八达的路网。  老北京人说,十几年前,国贸附近还是地铁未通,交通不发达的地方。当然,彼时还没有像今天这么多的高大写字楼。  随着城市经济的发展,CBD的经济功能被定义为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区,现代化超高层建筑集中且具有规模效应与集散效应优势的区域。然而,企业的聚集已经远远超出了盖高楼那么简单。  2010年8月,CBD核心区的12个黄金地块开始招标。这些地块在日后都变成了高楼林立的黄金宝地,容积率最高达26,远超过了当时京城写字楼平均为5的容积率。这些地块儿全投入使用,每天CBD的上班族至少6万人以上。  容积率过高必然会抢占大量的交通资源,拥堵相伴而来。  北京交通大学系统工程与控制研究所的贾顺平教授早在2004年就提出,CBD交通拥堵的主要原因是交通需求大,路网的密度小。  即使在接下来的几年里,CBD配套建设了停车诱导系统、城市管理调度指挥中心等智能交通体系,并开通连接地铁站点与主要商务楼宇的免费班车,希望最大限度优化交通环境。  “地铁开通后,可能一些原来开私家车去国贸的人会选择乘坐地铁,”市民张先生如是说,但他更担心的是,“再盖写字楼的话,那么小的范围更多的人有交通需求,最后肯定还是堵。”  据了解,国贸三期工程B阶段已经于今年5月9日正式启动,B阶段全部完工后,国贸中心的总建筑面积将达114万平方米。届时,又会有多少人进住还不得而知。  但有一点似乎不能忽视,CBD从一个侧面在印证着“在有限的土地上创造出最大的商业价值”这个追求。但是,在商业价值和交通资源之间;在高楼林立和经济发展之间找到平衡才是重中之重。毕竟,有时候楼的高度与CBD的繁荣程度并不能直接与一个城市区域经济的发展情况画上等号。

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