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何剑波我认为发展潜力大的还是二线城市

发布时间:2021-01-21 15:02:43 阅读: 来源:防腐剂厂家

何剑波:我认为发展潜力大的还是二线城市

中国五矿集团公司旗下的地产旗舰五矿建设有限公司(00230.HK,下称“五矿建设”),以房地产发展及专业建筑为主营业务。房产主要业务涵盖珠三角、长三角、环渤海及中部地区,而专业建筑业务则以上海及香港为基地,推衍至国内超过50个城市。相比起来,五矿建设的房产项目并不多,目前只有11个,除在北京和万科合作开发五矿万科?如园之外,其余项目均位于二、三线城市。五矿建设副主席兼董事总经理何剑波在接受时代周报记者专访时表示,未来五矿建设更关注二线城市的发展机会。  二线城市市场更大  “我认为发展潜力大的还是二线城市。因为二线城市本身有一个辐射范围,并且现在还是处于一个增长期,没开发的还是比较多。一线城市还是饱和,虽然这一两年大家都觉得一线城市涨得厉害,回归一线,但毕竟一线城市土地资源有限,能发展的项目也就很少。所以市场比较大的还是二线城市。”何剑波对时代周报记者表示。  “我们前7个月销售了34亿元,今年的销售目标提到了60亿元。”不过,何剑波表示,在拿地方面,“价格今年还是涨得比较厉害”,未来拿地支出还没有确切的数值。五矿建设今年前7月录得累计签约销售额34亿元,同比增长86%,约为调整后全年签约销售目标的57%。期内,累计签约销售面积约26.38万平方米,按年增长85%;而已签约销售单位为1872个,销售均价约为每平方米12930元。  何剑波说,现在五矿建设的主要贡献来源是住宅,也有一些商用物业,虽然目前国内商业地产出现了发展不平衡的问题,但五矿建设未来也会发展商业。  “现在大家感觉到商业地产投资巨大,供过于求。其实任何行业的发展都是由不平衡到平衡再到不平衡的。”  “我们也会做商业的,但可能是不同的形式。商业也不一定是做综合体,可以做社区配套,写字楼,也可以做连锁。”  小镇模式有广阔发展空间  在何剑波看来,未来在新型城镇化的模式下,土地和房屋的结合,不仅在大中小城市,而且会延伸到更多的小城镇和新型农村社区中。城镇化会表现出三个发展模式:一种是城市的复合发展模式,一种是小城镇的发展模式,一种是新型的农村社区的发展模式。对于前者,何剑波认为一般是处于城镇化率比较高的区域,这类区域会更多表现为复合型的发展机会,即居住功能和社交功能的结合,居住功能与休闲区的结合等等。这样的机会对企业资金能力、运营能力和资源整合能力都有不小的挑战,但是在利润实现和品牌影响力两个方面的回报都是很丰厚的。  而小镇模式是指在城市群的发展和形成过程中,核心大城市和中型城市的连接区域,中型城市和小型城市的连接区域,以及城市和城市之间的过渡区域进行开发的模式。  何剑波分析,在未来新型城镇化的过程中,这种极具特色的,集合了休闲、旅游、康体、养生,乃至产业园区等等功能的新型小镇将会成为房地产行业的一个巨大机会,这种新型小镇既承载了城市的功能,也承载了旅游、休闲、度假的功能,同时还承载了区域产业发展的功能,在区域发展和人口导入方面都有示范作用。  五矿建设实则也在摸索小镇模式,代表作就是最近几年在广东省惠州博罗县投资运作的哈斯塔特小镇项目。  该项目总投资达60亿元,于2011年4月19日奠基动工,借鉴蓝本就是有“世界最美村庄”之称的奥地利哈斯塔特村。何剑波对时代周报记者表示:“旅游地产未来还是房地产的一个重要的细分市场,但旅游地产肯定唱不了主角。在不同的城市,旅游地产这种模式还算是小众的。但旅游地产发展的潜力还是比较大,但它的这个盈利模式还是在探讨过程之中,因为,不仅前期资金投入大,还要有独特的旅游资源。”   相关文章:关键词:五矿建设博鳌   本报记者赵夏蓉发自三亚  渝派名企金科地产集团股份有限公司(000656.SZ,以下简称“金科”),自1998年成立以来,深耕重庆市场,一方面,得益于在“大重庆”的城镇化布局,迅速崛起。  金科之前推出了“622”战略和“1030”战略,“622战略”即是指金科在以重庆为中心的中西部的投入比重提高到60%,长三角和环渤海地区分别占20%;“1030战略”,也就是用10年时间,进入重庆辖区的30个城市发展。不过,由于在2011年借壳上市后未能实现融资,又贯彻规模化的发展模式,金科的负债水平一直处于偏高水平,截至2012年末,金科资产负债率为84.7%,今年1季度末,公司的资产负债率达到了84.9%。  不过近日,金科拟再融资纾困,公布了非公开发行股票预案:向不超过10名特定投资者定向发行不超过4亿股股票,募集资金总额不超过43.24亿元。募集的43亿元资金将投向3个住宅项目(共22.5亿元)及补充流动资金(12.74亿元),3个项目均与新型城镇化相关。  金科副总裁李战洪在参加博鳌房地产论坛时接受了时代周报记者的专访,他表示,金科的定位是城镇化建设服务商,负债率偏高与金科进行第二轮城镇化布局有关。  负债率在合理承受范围内  时代周报:十几年来,金科深耕重庆取得了迅速发展,但是负债率也长期处于较高水平,未来贵司计划将负债率维持在怎样的范围内?  李战洪:金科的负债率与我们在新型城镇化过程中的全面布局相关,金科已在29个城市发展有43个房地产项目,这都为下一个阶段的可持续发展打好基础。我们公司的战略是追求绩优稳定下的规模,这个负债率还是在企业的合理承受范围内。  时代周报:贵司近日也发布了43亿元的再融资案,也是因为资金链的原因?再融资会对公司降低负债率有帮助吗?如何看待目前的再融资环境?  李战洪:(43亿融资)比较敏感,不好说。房地产企业融资渠道的多元化肯定是未来发展的趋势。以前是地产金融,现在是金融地产。  时代周报:部分房地产企业都转向做金融地产,您如何看待?贵司会不会有这方面的转型?  李战洪:我们还是突出主业,未来的竞争还是专业化的竞争。我在理事沙龙讲过,未来房地产有三个明显变化,开发商要适应:第一个是从房地产市场黄金十年到青铜十年的变化,指的是房地产未来就是要精雕细琢,产品细化;第二个是“情人”到“夫人”的变化,指的是房地产企业要坚守自己的模式,房企遍地开花还不如根深叶茂,指的是要深耕。第三个是由资金到资产的变化,在过去,开发商的模式大都以低成本、高周转、以现金流为导向的轻资产模式,下一个阶段就是要从以现金流为导向向以利润率为导向的转变、从资金到资产的转变。拼的就是资产的质量、资产的优化能力。金科现在也是在往这三个方向转。  重点布局二、三线城市  时代周报:总体上看,金科的发展还是要坚持城镇化布局?  李战洪:我们的定位是城镇建设服务商,3年前,我们定的是1030战略,现在上升为1060战略,就是用十年的时间进入到60个城市,这也是在为下一波的城镇化做布局。我们就做服务商,深耕城镇化。我们做的实则也是城镇化建设产业链的一个环节,所做的都和我们企业“城镇建设服务商”这个定位有关的。我们获了几个奖,我们企业是中国城镇化建设特别贡献企业,我们董事会主席黄红云也是中国城镇化建设特别贡献人物,我们更在乎的是对城镇化的贡献。  时代周报:贵司拿地方面一直较为积极,如今有什么变化?以后的拿地区域会不会有所调整?  李战洪:金科现在进行第二轮城镇化布局,我们是赢在三年后。现在我们拿地的楼面均价才1000多元/平方米,成本比以前还低了很多,拿地区域还是以中西部为主。  时代周报:金科的布局都以三、四线城市为主,而现在多数房企回归一、二线城市,贵司会不会往一、二线城市调整?  李战洪:以前大家觉得北、上、广不好,都逃离一线城市。现在北、上、广好了一点了又回归一线,再过几年可能又要逃离北、上、广,我觉得企业还是要坚持自己的发展路线。  房地产有三个阶段:第一个是依靠机会制胜,就是哪里有机会便奔向哪里,谁把握了机会就能实现快速发展,第二个是依靠资源制胜的阶段,依托土地资源、政策资源、政府资源、资金资源,市场资源、客户资源,以及各种整合资源的能力等等,而随着市场的规范化发展,这种依靠关系和资源等的阶段也过了,下一个阶段我认为是依靠专业能力制胜,比的就是企业的系统能力,在这个阶段,只有坚守了符合自己的发展路线,才能做强做大。过分地关注机会,对政策过于敏感,都是企业自身能力和信心不足的表现。  对金科来讲,机会导向型是不可取的,就如我前面说的“从情人到夫人”的转变,自己的模式才是夫人。所以金科的布局是一、二、三、四线城市协调发展,我们是“以二、三线城市为主,一、四线城市为辅”,如此协调发展,才能平衡风险,企业发展也更为稳健。

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